1.未通過消防驗收可否主張租賃合同無效

通過檢索現(xiàn)有的公開裁判文書，承租人在房屋無法通過或尚未通過消防驗收時，經(jīng)常向法院主張合同無效，要求出租人退還已付租金，賠償損失或支付違約金。其主張依據(jù)為《合同法》第五十二條（五）：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，《消防法》第十三條第二款：依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用。

最高院曾于2004年3月4日發(fā)文《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》，文中明確出租《中華人民共和國消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的房屋，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效；租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗收合格為由而認(rèn)定合同無效。

2009年9月1日，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《若干解釋》）生效，其第八條規(guī)定，租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的，承租人請求解除合同的，法院應(yīng)予準(zhǔn)許。

2004年3月4日的函復(fù)文件因與《若干解釋》沖突，于2013年4月8日被最高院廢止。

綜上，2009年9月1日之前，法院基本以房屋是否屬于必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗收的房屋來確定租賃合同是否有效，即需要消防驗收的，未能通過消防驗收，租賃合同無效，僅需備案的，通常不影響租賃合同效力。2019年9月1日以后，法院基本認(rèn)為房屋是否通過消防驗收不影響合同效力，即租賃合同有效。

2. 未通過消防驗收后的合同解除權(quán)

依據(jù)《若干解釋》第八條規(guī)定，未能通過消防驗收的房屋，法律賦予承租人合同解除權(quán)，而未賦予出租人解除權(quán)。同時參考朱延慶、天長市國維物業(yè)管理有限公司房屋租賃合同糾紛生效裁判，承租人簽署租賃合同后發(fā)現(xiàn)房屋未能通過消防驗收，可以向法院請求解除合同，不宜主張合同無效。